Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler” başlıklı 59. maddesinde de; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü yer almaktadır.

Bir avukatın görüşlerini aktarıyoruz.

Avukat Gökhan BİLGİN

İstanbul’da bir avukat

Adres: Mecidiyeköy, Çanakkale TR, Büyükdere Cd. no:66/2, 34360 Şişli/İstanbul

Telefon: 0532 205 27 19

GİRİŞ

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, bazı istisnalar hariç olmak üzere yapı yapmadan önce belediye veya il özel idaresinden ruhsat almak zorunludur.

Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri belediyeden veya il özel idaresinden ruhsat almadan pergola ve sundurma yapılıp yapılamayacağıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde Pergola ve Sundurmanın tanımı yapılmıştır. Bu maddeye göre;

– Pergola : Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılabilen, etrafı açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapılar,

– Sundurma : Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüler olarak tanımlanmıştır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler” başlıklı 59. maddesinde de; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü yer almaktadır.

Aşağıda daha ayrıntılı olarak değindiğimiz yargı kararlarında, pergola ve sundurmanın esas itibariyle ruhsata tabi olmadığı kabul edilmektedir. Ancak bazı durumlarda pergola veya sundurma olarak nitelendirilen imalatlar ruhsata tabi kabul edilerek yıkım ve para cezası verilebileceğine ilişkin yargı kararları da mevcuttur.

Danıştay kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere, pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için; “Genel olarak İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, dolayısıyla kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacına yönelik olarak ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması gerekmektedir.”

Bu yazımızda, pergola/sundurmanın herhangi bir yaptırımla karşılaşmaması için taşıması gereken niteliklerin ne olduğu ve dikkat edilmesi gereken hususları inceleyeceğiz.

1. KULLANILAN MALZEME

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde, pergola ve benzerlerinin ruhsata tabi olmadığı düzenlenmiş ve yargı kararlarında da yönetmelikteki tanımına uygun inşa edilen sundurma ve pergola benzeri imalatların ruhsat gerektirmediği kabul edilmiştir. Bu hususları göz önüne aldığımızda ruhsata tabi olmayan pergola ve sundurmanın niteliğinin belirlenmesinde öncelikle yukarıda yer verdiğimiz Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğindeki tanımları esas almak gerekmektedir.

Yönetmelikte pergola ve sundurmanın tanımı yapılırken “hafif malzeme kullanılması” gerektiği belirtilmiştir. Hafif malzeme kullanılmasının şart koşulmasında, ana yapının taşıyıcı unsurunun etkilenmemesi ve ilave bir inşaat alanı kazanılmaması amaçlanmaktadır. Ruhsat gerektirmemesi nedeniyle idarenin herhangi bir denetimine tabi olmayan imalatın taşıyıcı sistemi etkilemeyecek ve alan kazanımı sonucunu doğurmayacak nitelikte malzemeden yapılmasının öngörülmesi makul ve yerindedir.

Yönetmelik pergola ve sundurma imalatında kullanılacak malzemeye bir sınırlama getirmemiş, malzemenin genel niteliğini ve kullanım amacını belirtmekle yetinmiştir. Yargı kararlarında da hangi malzemelerin kullanılacağı konusunda katı bir yaklaşım sergilenmemekte, somut olayın özelliğine göre kullanılan malzemenin niteliği ve hangi amaçla kullanıldığı esas alınarak karar verilmektedir.

Danıştay kararlarında; taşıyıcı sistemi ahşap malzemeden, üzeri hafif ve basit malzeme ile örtülen sundurma[2]; mimari projesinde “üzeri herhangi bir malzeme ile kapatılmayacaktır” şerhi bulunsa da üstü tamamen kapatılmayıp, üstüne açılır kapanır sistem yapılan pergola[3]; demir profil ayaklar ve yine demir profiller üzerine ahşap malzeme ile yapılan, üstünün de polikarbonat v.b polyester malzeme ile kapatılan sundurma[4] diğer şartları taşıdıkları takdirde ruhsat gerektirmeyen imalat olarak kabul edilmişlerdir.

Yine pergola/sundurmanın üzerinin kiremit çatı örtüsü ile kaplanmasının ruhsat gerektirmediği yönünde çok sayıda yargı kararı mevcuttur.[5]

Hatta, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu altı adet 18 cm ebadında beton kolon dikilerek yapılan 37.5 m² büyüklüğündeki imalatın, güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla yapıldığı, etrafının açık olup kapalı alan oluşturmadığı ve bu haliyle ana yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen pergola niteliğinde olduğu gerekçesiyle ruhsata tabi olmadığına karar vermiştir.[6] Söz konusu yargılamada, ilk derece mahkemesi; etrafı açık olsa da beton kolonlu pergolanın yapı niteliğini taşıdığı, ruhsata tabi olması için “bina” niteliğinde olması gerekmediği ve “yapı” niteliğindeki bu imalatın ruhsat gerektirdiği yönündeki hükmünde direnmiş ve bu direnme neticesinde dosyayı inceleyen Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu; her ne kadar etrafının açık olmasının yapı niteliğini ortadan kaldırmayacağı konusunda ilk derece mahkemesiyle hemfikir olsa da; beton kolonlar üzerine imal edilen pergolanın, yönetmelikle özel olarak ruhsattan müstesna tutulması ve bu istisnadan yararlanmak için aranan şartları taşıması durumunda 3194 sayılı Yasanın 5.maddesindeki “yapı” tanımı kapsamında kabul edilmemesi gerektiğini ve pergole nitelikli imalatın ruhsata tabi olmadığına hükmetmiştir.

Görüldüğü üzere pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olup olmadığı hususunda, yapımında kullanılan malzemenin niteliğinden çok, yönetmelikte belirlenen; yağmur ve güneşten koruma amacının dışına taşmaması, kapalı alan oluşturmaması ve ana yapının taşıyıcı unsurlarını etkileyecek şekilde imal edilmemesi belirleyici olmaktadır.

2. NİTELİĞİ VE KULLANIM AMACI

Pergola ve sundurmanın niteliği, yapıldığı yere veya yapan kişinin ihtiyaçlarına bağlı olarak değişiklikler gösterebilir. Esas olan yönetmelikte aranan şartları taşımasıdır.

Danıştay açık çatı terasında sadece önü ve sağ tarafı açık olan pergolenin etrafının açık olma niteliğini etkilemediğine hükmetmiştir.[7] Yani kapalı alan oluşturmadığı sürece pergolanın 3 tarafının da açık olması şart değildir. Söz konusu kararda, pergolenin, bilirkişi raporunda çatı eğimi yüksekliği ve çatı şeklinin değişmesi sebebiyle bina görünümüne tesir eden ve kullanım amacını değiştirdiği belirtilmesine rağmen ruhsat gerektirmediğine karar verilmiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu benzer bir durumda verdiği kararda; sundurmanın, çatı eğimini değiştirdiği, bulunduğu ilin imar yönetmeliğinde belirlenen ölçülerden büyük olduğu ve projesine aykırı olarak yapıldığı iddiaları da tartışılmış ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen niteliklerdeki bir sundurmanın “yapı” kapsamında değerlendirilemeyeceği nedeniyle il imar yönetmeliğine aykırılığının ve ruhsattan muaf olması sebebiyle de projeye aykırılığının söz konusu olamayacağına hükmedilmiştir.[8]

Güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla binaya bitişik olarak yapılan, etrafı açık, taşıyıcı sistemi ise ahşap malzemeden yapılan ve üzeri hafif ve basit malzeme ile örtülü bir sundurmanın etrafının katlanabilir camla çevrilmesinin yargılandığı bir dosyada Danıştay; katlanabilir cam kullanılmasının kapalı alan oluşturmak olarak değerlendirilmeyeceğine ve bu şekilde imal edilen bir sundurmanın da ruhsata tabi olmadığına hükmetmiştir.[9]

Pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olup olmadığının değerlendirilmesinde bir başka husus da sökülebilir malzemeden yapılmış olmasıdır. Danıştay bu konuda da yönetmelikteki amacın dışına çıkılmaması halinde ana yapının betonuna sabitlenerek monte edilen demir, ahşap vb. profillerin sökülebilirliği ve dolayısıyla ruhsat muafiyetini etkilemediğini kabul etmektedir.

Ahşap, metal profillerin betona geçirilmesi nedeniyle belediyelerce sökülebilirlik özelliklerinin bulunmadığı iddiasıyla haklarında işlem yapılan pergola/sundurmaların kapalı alan oluşturmayacak şekilde, güneş ve yağmurdan korunma amacına yönelik olarak, taşıyıcı unsuru etkilemeyecek nitelikte ve sundurma tanımına uygun imalatın ruhsata tabi olmadığına karar verilmektedir.[10]

Zemine beton dökülmek ve etrafı kapatılmak suretiyle yapılan “etrafı kapalı çardak” niteliğindeki imalat; etrafı açık, gölgelik amaçlı, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış pergola niteliğinde olmadığı, ruhsat gerektiren yapı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.[11]

3. YAPILDIĞI YER

Pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olup olmadığını belirlerken, hangi malzemeden, hangi ebatlarda ve ne şekilde imal edildiği hususlarına ek olarak nerede yapıldığı da önem arz etmektedir. Pergola ve sundurmanın sitede ortak kullanım alanını, bahçe ve çekme mesafelerini işgal edip etmediği ruhsat konusunda belirleyici olabilmektedir.

Yargı kararlarında site içerisinde yapılan pergola ve sundurma imalatı ile ilgili olarak ikili bir ayrıma gidilmektedir. Çok katlı bloklardan oluşan sitelerdeki herkesin kullanımına açık olan ortak alanlarda yapılan pergola ve sundurmaların ruhsat gerektirdiği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunundaki prosedürlerin de işletilmesi gerektiği yönündeki kararlar istikrar kazanmıştır.[12]

Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında genelde iki katlı müstakil konutlardan oluşan sitelerde, sitenin ortak kullanım alanı olmasına rağmen ilgili konutun bağımsız kullanımına ayrılan ön veya arka bahçesine pergola ve sundurma yapılmasının ruhsat gerektirmediği kabul edilmektedir.[13]

Binaya ait mimari proje ozalitinde ön bahçe mesafesinde herhangi bir imalatın gösterilmemesine rağmen, binanın giriş katında bulunan işyerinin bahçe mesafesi içerisinde yapılan üstü açılır kapanır pergolanın ruhsata tabi olmadığına karar verilmiştir. [14]

Yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçe mesafesinde projeye aykırı olarak pergola sundurma yapılması da ruhsata tabi kabul edilmemiştir.[15]

Bağımsız bölümün ön cephe ve arka cephesinde bulunan zemin terasların ve giriş sahanlığının kapatılması (kış bahçesi yapılarak kapalı olan oluşturulması nedeniyle) pergola niteliğinde olmadığından ruhsata tabi kabul edilmiştir.[16]

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı (eski eser) olarak tescilli yapının çatısına izinsiz ve ruhsatsız olarak yapılan alüminyum doğrama pergola; Koruma Amaçlı Revizyon İmar Planı Plan Hükümlerine göre ruhsata tabi olması, eski eser niteliğindeki yapıya 2863 sayılı Kanuna göre koruma bölge kurulundan izin alınmadan inşaî ve fizikî müdahalede bulunulmasının yasak olması, ayrıca pergolanın tescilli yapının cephe görünümünü ve çatı eğimini değiştirmesi nedeniyle basit tamir ve tadil kapsamında sayılamayacağı kabul edilmiştir.[17]

SONUÇ

Pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olup olmadığı konusunda kanun ve yönetmeliklerde ayrıntılı bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu konudaki detaylar kanun ve yönetmelik hükümlerinin yargı mercilerince yorumlanması sonucunda ortaya çıkmıştır.

Yargı kararlarında aynı nitelikteki pergola ve sundurmalar hakkında farklı kararlar bulunması kafa karışıklığına neden olmaktadır. Aynı nitelikteki imalatlar için farklı kararlar verilmesi, pergola ve sundurmanın yapıldığı taşınmazın bulunduğu alandan, kullanılan malzemeki küçük farklılıklardan, imalatın ebatlarından, bulunduğu ildeki imar yönetmeliğinden vs. nedenlerden kaynaklanmaktadır.

Tüm bunlarla birlikte, yapının yapılaşma yasağı bulunan sit alanı gibi bir alanda ya da siteye ait ortak alanda bulunması gibi özel bir durum bulunmaması halinde, ruhsata tabi olmayan bir pergola/sundurmanın taşıması gereken nitelikler hakkında yargıda bir görüş birliği mevcuttur.

Yargı kararlarına göre bir yapının Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesindeki ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için:

– Genel olarak İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması,

– Kapalı alan oluşturmaması,

– Etrafı açık, gölgelik amacına yönelik olması,

– Bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması,

– Taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek malzemeden yapılması,

– Taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek şekilde monte edilmesi,

– Güneş ve yağmurdan korunma amacıyla yapılması ve bu amacı aşacak nitelikte olmaması gerekmektedir.

——————————–

[1] Danıştay 6. Dairesinin 12.09.2019 tarih ve E:2019/5842, K:2019/7244 sayılı kararı

[2] Danıştay 14. Dairesinin 23.01.2018 tarih ve E:2015/10619, K:2018/18 sayılı kararı

[3] Danıştay 14. Dairesinin 09.05.2016 tarih ve E:2014/3587, K:2016/3661 sayılı kararı

[4] Danıştay 14. Dairesinin 31.03.2015 tarih ve E:2013/10173, K:2015/2415 sayılı kararı

[5] Danıştay 14. Dairesinin 18.03.2015 tarih ve E:2013/2651, K:2015/1974 sayılı kararında; Üç tarafı açık ahşap dikme ve ahşap kiriş üzerine ahşap kaplama tahtası ve kiremit çatı örtüsü ile yapılan sundurmanın, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yer alan ruhsata tabi yapı kapsamına girmediği kabul edilmiştir. (Danıştay 14. Dairesinin 28.04.2015 tarih ve E:2013/9724, K:2015/3330 sayılı; 29.01.2015 tarih ve E:2014/9168, K:2015/688 sayılı kararları da aynı yöndedir)

[6] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17.10.2008 tarih ve E:2005/400, K:2008/1801 sayılı kararı

[7] Danıştay 14. Dairesinin 31.03.2015 tarih ve E:2013/10173, K:2015/2415 sayılı kararı (Karara konu olan pergola; bağımsız bölümün çatı arası teras kısmına yapılmış ve (5.70×8.20) = 46.74 m² ebatlarındadır. Pergola demir profil ayaklar ve yine demir profiller üzerine ahşap malzeme ile yapılmış, üstü de polikarbonat v.b polyester malzeme ile kapatılmış, ön ve sağ yan taraflarının ise kapatılmamıştır.)

[8] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17.03.2014 tarih ve E:2011/393, K:2014/882 sayılı kararı (Bilirkişi raporunda açık terasın sundurma ile kapatılarak çatı arası katının kullanımına katıldığı, Ankara Büyükşehir Belediye İmar Yönetmeliğinin 18/45. maddesine aykırı olarak 5 metreden fazla genişliğe sahip olduğu, ait olduğu binanın (diğer dairelerin teraslarında yapılan değişikliklerle birlikte toplamda) taban alanının yaklaşık (1/3)’ünü de geçtiği, aynı Yönetmeliğin 54. maddesine göre çatı eğiminin en çok %40 olarak belirlendiği ancak yapılan sundurmanın çatı eğiminden yüksekte ve farklı bir çatı olarak yapıldığı ve 18/05/2001 onay tarihli mimari projesine aykırı olduğu ve ruhsat gerektirdiği belirtilmesine rağmen Danıştay İDDK tarafından imalatın ruhsata tabi olmayan pergola niteliğinde olduğuna karar verilmiştir.)

[9] Danıştay 14. Dairesinin 15.02.2017 tarih ve E:2014/2429, K:2017/786 sayılı kararı

[10] Danıştay 6. Dairesinin 20.06.2019 tarih ve E:2019/4323, K:2019/6183 sayılı kararı (Karara konu olan imalat; binanın zemin katındaki dükkanda (12.00×3.79) ebatlarında 45.48m² büyüklüğünde, taşıyıcı profil merteklerin metal profil çubuklar ile binaya monte edilerek, üstü açılır kapanır sistemle yapılan sundurma niteliğindedir.)

[11] Danıştay 14. Dairesi, 19.06.2018 tarih ve E:2015/9066, K:2018/4750 sayılı kararı

[12] Danıştay 6. Dairesinin 06.11.2019 tarih ve E:2019/6109, K:2019/10346 sayılı kararı

[13] Danıştay 14. Dairesinin 18.03.2015 tarih ve E:2013/2651, K:2015/1974 sayılı kararı

[14] Danıştay 14. Dairesinin 21.04.2016 tarih ve E:2014/3906, K:2016/3221 sayılı kararı

[15] Danıştay 14. Dairesinin 28.04.2016 tarih ve E:2014/4707, K:2016/3561 sayılı kararı

[16] Danıştay 6. Dairesi, 12.09.2019 tarih ve E:2019/5842, K:2019/7244 sayılı kararı ((Danıştay 14. Dairesinin 14.03.2013 tarih ve E:2011/16481, K:2013/1797 sayılı kararında da; onaylı mimari projeye aykırı olarak zemin kattaki dükkanın ön kısmında yaklaşık 4,50×10.50 m. ebadındaki alanın duvar + cam ve üzeri cam malzemesi ile kapatılarak dükkan kullanımına katılması şeklindeki imalatın pergola ve sundurma niteliğinde olmaması nedeniyle ruhsata tabi olduğu kabul edilmiştir.)

[17] Danıştay 14. Dairesi, 10.03.2015 tarih ve E:2013/7679, K:2015/1793 sayılı kararı

İmar kanununda pergola esasları!

Üstü açık veya yarı açık ahşap ya da demir malzemelerden yapılmış gölgeleme elemanlarına “Pergola” deniyor.

Pergola ile ilgili esaslar, pergolanın ruhsat iznine tabi olup olmadığı İmar kanunu, yönetmelik ve Yargıtay Kararlarında açıklanıyor.

3194 sayılı imar Kanunu’nun 5. maddesinde yapı; karada ve suda daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlanıyor.

Kanunun 21. maddesinin 1. fıkrasında ise, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 27 maddesinde belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğu, 3. fıkrasında da, ancak, derz, iç ve dış sıva, boya, badana oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratların ruhsata tabi olmadığı hükme bağlanmıştır.

3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip imar Yönetmeliğinin 63. maddesinde, basit tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirlerinin ruhsata tabi olmadığı belirtilmiştir. Buna göre, pergolalar için ruhsat alınması gerekmiyor.

Bu esaslar, İDDGK. 17.10.2008, 400/1801 satılı Yargıtay Kararı’nda da belirtiliyor. Yargıtay kararı gereğince, dosyanın incelenmesinden, davacıya ait taşınmazda 30.5.2001 tarihinde yapılan kontrolde, ruhsatsız olarak 2.50×15 m ebadında beton, açık pergola yapıldığı, pergolaya bağlı oval biçiminde altı adet lS cm. ebadında beton kolon dikildiğinin 30.5.2001 günlü yapı tatil tutanağı ile saptanması üzerine inşaatın mühürlenerek durdurulduğu ve bu tarihten itibaren bir ay içinde ruhsata bağlanmayan yapının yıkımı ve davacı adına 500.000.000.- TL para cezası verilmesi yolundaki dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, dava konusu işlemin tesisine dayanak olan yapı tatil tutanağında da belirtildiği üzere etrafı bütünüyle açık olan pergolanın güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla yapıldığı, kapalı olan oluşturmadığı ve bu haliyle taşıyıcı unsuru etkilemediği sonucuna varıldığından, 3194 sayılı Yasanın 5. maddesinde yer alan ruhsata tabi “Yapı” tanımı kapsamında bulunmayan pergolanın yukarıda yer verilen hükümler uyarınca ruhsata tabi olmaması nedeniyle dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

İmar Kanunu’na Göre Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?

İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Benzer bir hüküm olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesine göre basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.

Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C” olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur. Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.

Esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 58. maddesine göre mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.

Mevzuata ve Danıştay içtihatlarına göre bir tamiratın ruhsat gerektirip gerektirmemesi bazı kriterlere bağlıdır. Bu kriterler aşağıda açıklanmıştır.

Taşıyıcı Sistemi Etkilememek

İlk kriter, yapılacak inşaatın, binanın statik sisteminde değişiklik meydana getirip getirmediğidir. Eğer yapılan tadilat, yapının taşıyıcı sisteminde değişiklik meydana getiriyor ise niteliği ne olursa olsun ruhsata tabidir. Taşıyıcı sistemi etkilememek şartı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça zikredilmiştir.

Örneğin eskimiş bir binanın taşıyıcı unsurlarını ve statik sistemini etkilemeyen cephe giydirme sistemi ruhsata tabi işler kapsamında değildir[1]. Bir yapının bağımsız bölümleri arasındaki duvarın kaldırılması inşaat ruhsatına tabi değildir. Keza, bir apartmanın aynı kişiye ait olan iki dairesinin birleştirilmesi amacı ile ortak duvarda kapı açılması, taşıyıcı unsuru etkilememesi nedeni ile ruhsata tabi değildir[2]. Çatının sökülerek yerine eternit örtülü çelik konstrüksiyon yapılması, binanın taşıyıcı sistemini etkilemediği için ruhsata tabi değildir[3]. Buna karşılık bina görünümüne etki eden ve esaslı tamir ve tadilat sayılması gereken ahşap pergola ruhsata tabidir[4].

Kapalı Alan Oluşturmamak

İkinci kriter, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılıp kazanılmadığıdır. Açık balkonun kapatılmasında olduğu üzere, yapılan tadilat taban alanında bir artış sağlıyor ise yapılan tadilat ruhsata tabidir. Örneğin gömme balkonun duvarlarının kaldırılarak bağımsız bölümlerdeki oda ile birleştirilmesi ruhsata tabi değil iken, açık (çıkma) balkonun duvarlarının kapatılması ruhsata tabi işlerdendir.

Gömme balkonun alüminyum çerçeve ve cam ile kapatılması ruhsata tabi değildir[5]. Çünkü gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmamaktadır. Bu şekilde yapılan tadilatla, çekme mesafesinin ihlal edilmesi söz konusu olmadığı gibi, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemesi de söz konusu değildir.

Buna karşılık, açık balkonun kapatılması, taban alanı dışında yeni bir kapalı alan kazanılmasına neden olmaktadır. Bu nedenle, açık balkonun kapatılması için tadilat ruhsatı alınması gerekir[6]. Üstelik açık balkonun kapatılması için kullanılan malzemenin PVC panjur olması ya da sökülüp takılabilir nitelikte olması, durumu değiştirmez[7].

Belediye İmar Yönetmeliklerine Uygun Olmak

İmar Kanununun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Bu nedenle belediyelerin imar yönetmeliklerinde getirilen kısıtlamalara da dikkat edilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uygunluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Aynı şart Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

[1] Danıştay 6. Dairesi, 03.04.2006, E: 2004/1971, E: 2006/1502

[2] Danıştay 6. Dairesi, 06.03.1991, E: 1989/996, K: 1991/363

[3] Danıştay 6. Dairesi, 28.03.1989, E: 1988/858, K: 1989/659

[4] Danıştay 6. Dairesi, 14.05.1990, E: 1988/2941, K: 1990/893

[5] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 15.03.2007, E: 2004/2182, K: 2007/353

[6] Danıştay 6. Dairesi, 16.02.1993, E: 1992/482, K: 1993/509

[7] Danıştay 6. Dairesi, 08.05.2006, E: 2005/98, K: 2006/2497

Avukat Gökhan Bilgin’ın görüşleri hukikihaber.net sitesinden alıntılanmıştır. 

İmar Kanunun Pergola Esasları emlakkulisi.com sitesinden alıntılanmıştır.